Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 27 september 2017 uitspraak gedaan over een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak; gedaagde doet een beroep op een geestelijke stoornis; aan eisers komt een beroep op de vertrouwensbescherming ex art. 3:35 BW toe.

Eisers hebben aan hun vordering nakoming van de koopovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens hen kan geen sprake van vernietiging zijn omdat er geen sprake is van een wilsgebrek. Zij beroepen zich ook op de vertrouwensbescherming ex art. 3:35 BW.

Gedaagde heeft als grondslag voor zijn verweer en zijn vordering in reconventie vernietiging van de koopovereenkomst aangevoerd. Hij heeft daartoe gesteld dat hij onder invloed van een geestelijke stoornis verkeerde waardoor hij niet in staat is geweest een redelijke waardering toe te kennen aan zijn belangen die verbonden waren aan de rechtshandeling tot verkoop van de onroerende zaak. Hij is door de koop/verkooptransactie ernstig benadeeld. Daarmee is het verband tussen de stoornis en de rechtshandeling gegeven. Gedaagde heeft dus terecht de vernietiging van de overeenkomst ingeroepen. Gedaagde heeft verder gemotiveerd betwist dat eisers een beroep op vertrouwensbescherming toekomt.

Koopovereenkomst onroerende zaak. Geestelijke stoornis? Vertrouwensbescherming?

Centraal staat de vraag of gedaagde de overeenkomst op grond van een wilsgebrek heeft kunnen vernietigen. Het wettelijk kader voor deze materie wordt gevormd door de artikelen 3:34 en 3:35 BW.

Artikel 3:34 BW luidt als volgt:

 

  1. Heeft iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets verklaard, dan wordt een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.
  2. Een zodanig ontbreken van wil maakt een rechtshandeling vernietigbaar (…).

 

Artikel  3:35 BW luidt:

Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.

 

De eerste vraag die voorligt, is of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) de geestvermogens van gedaagde blijvend dan wel tijdelijk waren gestoord. Op gedaagde rust, ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv., de stelplicht en bewijslast daarvan. In de regel kan aan deze stelplicht worden voldaan door een voldoende onderbouwde medische verklaring in het geding te brengen die deze stelling ondersteunt (Hoge Raad, 9 september 2016, HR:2016:2047).

Gedaagde heeft in dit verband een verklaring van de psychiater, overgelegd. In deze verklaring, die gedateerd is op 29 juni 2016 staat het volgende: “Op verzoek van gedaagde laat ik u hierbij, ter ondersteuning van zijn brief van d.d. 28 juni 2016, weten dat hij de afgelopen weken niet in staat kon worden geacht om weloverwogen beslissingen te nemen. Ik ondersteun op deze gronden zijn verzoek de door hem ondertekende koopovereenkomst van 10 juni 2016 nietig te verklaren.”

Deze verklaring is echter te vaag en te algemeen om als een voldoende onderbouwde medische verklaring te gelden. Zo wordt niet omschreven aan welke geestelijke stoornis gedaagde zou lijden en waarom hij geen weloverwogen beslissingen kon nemen. Ter zitting heeft zijn advocaat voor het eerst naar voren gebracht dat gedaagde autisme heeft. Hij heeft hierover geen verdere medische informatie verschaft. Daarom heeft hij nog niet voldaan aan zijn stelplicht.

Gesteld dat gedaagde alsnog aan zijn stelplicht zou kunnen voldoen, bijvoorbeeld door het overleggen van een nadere medische onderbouwing, dan dient hij vervolgens aan te tonen dat als gevolg van die stoornis of in verband daarmee een met de verklaring overeenstemmende wil heeft ontbroken. Ook van dit causaal verband draagt hij de stelplicht en de bewijslast. Uit artikel 3:44 BW blijkt dat een met de verklaring overeenstemmende wil rechtens geacht wordt te ontbreken indien gedaagde bewijst dat:

  1. de stoornis een redelijke waardering van de bij de rechtshandeling betrokken belangen belette, of
  2. de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan.

Wanneer gedaagde dus aantoont dat het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst nadelig voor hem is geweest, wordt vermoed dat dit onder invloed van die stoornis is gedaan.

Gedaagde heeft in dit kader gewezen op een taxatierapport dat op 19 mei 2015 is opgemaakt door zijn makelaar, die (ook) gecertificeerd registertaxateur is. Daarin is de marktwaarde bepaald op € 375.000,00. Voorts heeft hij een taxatierapport in het geding gebracht dat op 21 september 2016 is opgemaakt, eveneens gecertificeerd registertaxateur. Daarin is een marktwaarde van € 340.000,00 bepaald. Daaruit volgt volgens hem hij door de koop/verkooptransactie tegen een koopprijs van € 100.000,00 ernstig is benadeeld.

Eisers hebben gesteld dat zij menen dat een koopsom van € 100.000,00 redelijk is. Zij hebben naar voren gebracht dat de onroerende zaak weliswaar een behoorlijke omvang heeft, maar dat zich daarop een afgebrand woonhuis bevindt, en dat het geheel eruit ziet als een wildernis. Het perceel moet nog worden geschoond en bouwrijp gemaakt worden en vervolgens dient hierop een nieuwe woning te worden gebouwd. Verder hebben zij naar voren gebracht dat de onroerende zaak al lange tijd te koop stond en er geen andere aanvaardbare gegadigden te vinden zijn. Zij hebben erop gewezen dat in de plaats nauwelijks woningen worden verkocht. Ook de bijzondere voorgeschiedenis van het perceel maakt dat dit wellicht moeilijk verkoopbaar is, aldus eisers. Ten slotte hebben zij zelf een taxatie laten uitvoeren, waaruit blijkt dat de executiewaarde € 80.000,- is en de vrije verkoopwaarde € 105.000,00. gedaagde heeft vervolgens de deskundigheid van de door eisers ingeschakelde taxateur in twijfel getrokken.

De rechtbank is van oordeel dat nog niet is komen vast te staan dat de koop/verkooptransactie voor gedaagde nadelig is geweest. Weliswaar ligt er een groot verschil tussen die prijs en de waarde van het pand zoals die door de door gedaagde ingeschakelde taxateurs is vastgesteld, maar dit draagt nog niet de conclusie dat het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst voor gedaagde nadelig is geweest. De mate van verkoopbaarheid van de onroerende zaak is immers ook een omstandigheid die daarbij moet worden meegewogen. Eisers hebben onbetwist gesteld dat ondanks de verwachting van beide taxateurs van een verkooptermijn van 9 tot 12 maanden, de grond al ruim een jaar te koop stond en er geen belangstelling bestond om grond tegen een bedrag hoger dan de door hen aangeboden prijs af te nemen. Bovendien hebben eisers een tegentaxatie laten uitvoeren waarbij uitgekomen werd op een aanzienlijk lagere waarde. Daarmee hebben ze de door gedaagde gestelde marktwaarde voldoende gemotiveerd betwist, ook al heeft gedaagde de deskundigheid van de door eisers ingeschakelde taxateur in twijfel getrokken.

Nu nog niet is komen vast te staan dat de koop/verkooptransactie voor gedaagde nadelig is geweest, is er ook nog geen sprake van een vermoeden dat deze onder invloed van die stoornis is aangegaan. Ook heeft gedaagde onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat de stoornis een redelijke waardering van zijn bij de koopovereenkomst betrokken belangen belette.

Als, in weerwil van het vorenstaande, er van uitgegaan wordt dat de koopovereenkomst door gedaagde onder invloed van een geestelijke stoornis is aangegaan, moet vervolgens worden beoordeeld of eisers er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat gedaagde bij de totstandkoming van de koopovereenkomst de onroerende zaak wilde leveren tegen betaling van € 100.000,00. Als die vraag bevestigend beantwoord wordt, komt aan eisers immers de bescherming toe van art. 3:35 BW.

Of er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen, is een vraag die moet worden beantwoord aan de hand van een waardering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van alle feiten en omstandigheden van het geval. Eisers dragen de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die leiden tot het oordeel dat aan hen vertrouwensbescherming toekwam.

De advocaat van eisers heeft in dit verband allereerst gesteld dat voor hen niet kenbaar was dat gedaagde leed aan een stoornis. Zij hebben naar voren gebracht dat zij bij de meerdere bezoeken van gedaagde geen afwijkend gedrag bij hem hebben opgemerkt, behalve dat hij wat staccato sprak. Ook hebben zij hierover niet van anderen gehoord.

Door gedaagde zijn er geen relevante feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan kan worden aangenomen dat eisers wisten of hadden behoren te weten dat gedaagde onder invloed van een stoornis verkeerde. Ten eerste kan dit niet worden aangenomen op grond van de schriftelijke verklaring van zijn buurvrouw. Die komt er- samengevat- op neer dat gedaagde sinds het vertrek van zijn oma op 1 februari 2016 zijn huis en tuin verwaarloosde, dat zijn huis steeds vaker bezocht werd door onbekenden, ook als hij er niet was, dat gedaagde met haar steeds vaker sprake over zelfdoding en paranoia-achtige onderwerpen, en dat hij a-typisch gedrag vertoonde. Uit die verklaring volgt echter niet dat gedaagde dit gedrag ook ten opzichte van eisers tentoon heeft gespreid. Dit heeft gedaagde ook niet gesteld. De sprong van het flatgebouw en de langdurige ziekenhuisopname nadien hebben pas enkele dagen na het aangaan van de overeenkomst plaatsgevonden.

Ook heeft gedaagde nog naar voren gebracht dat uit het feit dat eisers gedaagde met klem hebben verzocht om de verkooptransactie niet met derden te bespreken, in het bijzonder niet met zijn oom die hem onder zijn hoede had genomen na het vertrek van zijn oma, evident blijkt dat het afwijkende gedrag van gedaagde eisers niet is ontgaan. Ook die stelling treft geen doel. Eisers hebben daar immers tegenover gesteld dat zij, uitsluitend omdat zij niet wilden dat hun bod werd uitgespeeld tegenover derden, gedaagde hebben verzocht om hun bod niet kenbaar te maken naar de makelaar. Dat verzoek hield dus geen verband met eventuele kennis van een stoornis bij gedaagde. Dit alles is door gedaagde niet nader weersproken.

De rechtbank gaat er op grond van het vorenstaande van uit dat het bij eisers niet kenbaar is geweest dat gedaagde bij het aangaan van de koop onder invloed van een stoornis verkeerde. Daarnaast bieden ook de navolgende – door eisers gestelde en door gedaagde niet betwiste- omstandigheden steun aan de stelling van eisers dat zij er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat gedaagde de onroerende zaak aan hen voor de overeengekomen prijs wilde verkopen. Partijen hebben vanaf maart 2015 herhaaldelijk gesproken over de verkoop van het perceel. Deze gesprekken hebben op instigatie van gedaagde plaatsgevonden en er is dienaangaande geen enkele druk van eisers uitgeoefend op gedaagde. Nadat eisers uiteindelijk hun bod van € 100.000,00 hadden uitgebracht heeft gedaagde eerst nog twee of drie andere gegadigden benaderd die niet bereid waren een hoger bod te doen. Vervolgens is de verkoop tot stand gekomen met behulp van bemiddeling van de makelaar van gedaagde. Deze heeft eerst de handgeschreven koopovereenkomst en daarna de koopakte opgesteld.

Onder deze omstandigheden, in samenhang bezien met de omstandigheid dat voor eisers niet kenbaar was dat sprake was van geestelijke stoornis, hoefde van eisers redelijkerwijs niet verlangd te worden dat zij nog nader onderzoek zouden verrichten of gedaagde wel daadwerkelijk de onderhavige verkoop wilde aangaan. Ook het daarop gerichte verweer van gedaagde wordt verworpen.

Gedaagde heeft verder nog aangevoerd dat eisers zich hadden moeten afvragen waarom gedaagde plotseling na een periode van bijna anderhalf jaar direct akkoord wenste te gaan met de door eisers geboden marginale koopsom van slechts 27% van de getaxeerde verkoopwaarde terwijl zonder enige moeite een substantieel hogere verkoopwaarde gerealiseerd zou kunnen worden. Deze stelling stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen. Ook heeft gedaagde gesteld dat eisers zich hadden moeten afvragen waarom door gedaagde zo’n hoge tijdsdruk werd gelet op de totstandkoming van de overeenkomst (er moest op 7 juni 2016 immers ter plekke een handgeschreven overeenkomst worden opgemaakt). Deze omstandigheid maakt echter, wat daar verder ook van zij, nog niet dat eisers er niet op gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat gedaagde de overeenkomst wilde sluiten. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat er door de makelaar geen verkooponderhandelingen met eisers zijn gevoerd om tot een hoger bedrag te komen. Ten slotte is de stelling van gedaagde die erop neer komt dat het gebruikelijk is dat een makelaar de overeenkomst mede ondertekent en dat deze zich door dat niet te doen van de overeenkomst distantieert, feitelijk onjuist.

Ter zitting heeft gedaagde desgevraagd verklaard dat de makelaar hem niet gewaarschuwd heeft dat de prijs te laag was. Daarmee valt de nadien door zijn advocaat ingenomen stelling dat de makelaar hem wel daarvoor gewaarschuwd heeft, niet te rijmen. Overigens zou ook dat verder geen afbreuk kunnen doen aan de vertrouwensbescherming van eisers nu gesteld noch gebleken is dat zij van een dergelijke waarschuwing aan gedaagde op de hoogte waren.

Dit alles leidt tot de conclusie dat eisers er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat gedaagde zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichting, te weten het leveren van de onroerende zaak tegen betaling van € 100.000,00.

Dit heeft tot gevolg dat aan een eventuele bewijslevering ten aanzien van de stoornis van gedaagde niet wordt toegekomen. Immers, ook al zou vast komen vast te staan dat gedaagde als gevolg van een geestelijke stoornis zijn wil niet vrijelijk heeft kunnen bepalen, leidt dat niet tot het door gedaagde beoogde gevolg van vernietiging van de overeenkomst, omdat eisers de vertrouwensbescherming van art. 3:35 BW toekomt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, over de wilsbekwaamheid in het contractenrecht of over de vernietiging van een overeenkomst op grond van een geestelijke stoornis, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.