Op onze volledig op het huurrecht gerichte website vindt u nog meer informatie.

Het huurrecht in Nederland is sterk aan banden gelegd. De wetgever heeft beslissende invloed gehad op de onderlinge rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder. Deze invloed laat zich onder meer gelden ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst en de mogelijkheden tot beëindiging daarvan.

Het huurrecht is voortdurend in ontwikkeling. Veranderende rechtspraak en nieuwe wetgeving hebben grote invloed op de dagelijkse praktijk. Wie zonder goede kennis van de stand van zaken huurovereenkomsten aangaat, komt vaak bedrogen uit.

Bestemming

Het feitelijke gebruik van het gehuurde dat wordt overeengekomen, is bepalend voor het regime van huurbescherming. Dat geldt ook als partijen schriftelijk iets anders overeenkomen. Het is daarom gevaarlijk om zonder meer een modelcontract te gebruiken. U doet er dan ook verstandig aan u te laten adviseren over de vraag, wat de consequenties zijn als u een ruimte voor een bepaald soort gebruik wilt verhuren.

Tijdelijke verhuur woonruimte

Het tijdelijk verhuren van woonruimte is een waar mijnenveld. In veel gevallen oordeelt de rechter dat ondanks de andersluidende tekst van de huurovereenkomst de huurder recht heeft op huurbescherming. Als een te hoge huur is overeengekomen, kan de huurder huurverlaging vragen. Er is wetgeving in de maak die beoogt het tijdelijk verhuren van woonruimte eenvoudiger te maken.

Beëindiging huurovereenkomst woonruimte

Uitzonderingen daargelaten, kan een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte slechts op een beperkt aantal door de wetgever opgesomde beëindigingsgronden worden opgezegd. Indien de huurder niet instemt met de beëindiging, eindigt de huurovereenkomst niet, maar dient in een procedure bij de kantonrechter een beëindiging van de huurovereenkomst te worden ingesteld. Er wordt getoetst of voldaan wordt aan de desbetreffende opzeggingsgrond. Bij een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder vindt een belangenafweging plaats.

Beëindiging huurovereenkomst winkel- en horecaruimte

In geval van middenstandsbedrijfsruimte is het wettelijk uitgangspunt dat een huurovereenkomst duurt voor een periode van twee maal vijf jaren en daarna voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Opzegging kan ook bij dit soort ruimtes slechts plaatsvinden op grond van een beperkt aantal wettelijke opzeggingsgronden. Ook hier is in de meeste gevallen voor een beëindiging van de huurovereenkomst de tussenkomst van de rechter vereist.

Ontruimingsbescherming kantoorruimte

Voor overige ruimten (bijvoorbeeld kantoren, fabrieksgebouwen, loodsen) geldt geen huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt bij dit soort ruimten wel door een enkele opzegging. De gewezen huurder kan wel aanspraak maken op ontruimingsbescherming; deze kan gedurende maximaal drie termijnen van een jaar na het einde van de huurovereenkomst duren. Voor huurruimte binnen dit regime geldt geen wettelijk regime van huurprijsaanpassing; deze kan in de huurovereenkomst geregeld worden.

Gebreken

De sinds augustus 2003 geldende gebrekenregeling heeft grote gevolgen voor verhuurders. De wetgever heeft een heel ruime definitie gegeven van het begrip ‘gebrek’, waardoor de verhuurder er voor moet instaan dat het gehuurde in vrijwel alle opzichten voldoet aan de verwachtingen. De mogelijkheid om de aansprakelijkheid voor gebreken uit te sluiten, zijn beperkt.

Er is sprake van een gebrek als het gehuurde niet in goede staat van onderhoud verkeert of indien deze niet voldoet aan de verwachtingen die de huurder op grond van de gesloten huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde mocht hebben. Een gebrek hoeft niet alleen de bouwkundige toestand van het gehuurde betreffen, maar ook andere factoren als hinder of het ontbreken van de juiste bestemming volgens het bestemmingsplan.  De verhuurder dient geconstateerde gebreken in beginsel te verhelpen. De huurder kan, als de verhuurder in gebreke blijft, ook zelf het gebrek (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan verrekenen met de huur. De huurder kan ook huurprijsvermindering vorderen en schadevergoeding, als de verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten is.

Huurprijzen woonruimte

Voor een groot gedeelte van de verhuurde woningen geldt een puntensysteem, op grond waarvan de maximaal redelijke huurprijs kan worden bepaald. Binnen zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst kan een huurder de redelijkheid van de door hem overeengekomen huurprijs laten toetsen, waardoor een neerwaartse bijstelling van de overeengekomen huur kan plaatsvinden. Huurprijzen mogen slechts eenmaal per jaar worden verhoogd. Bij niet-geliberaliseerde woonruimte geldt voor de huurverhoging een wettelijk bepaald maximumpercentage.

Wet- en regelgeving met betrekking tot de huurprijzen zijn in verandering. De woningmarkt is verstopt geraakt en de politiek wil daar iets aan doen.  Naar verwachting zal er in de komende kabinetsperiode ook op het gebied  van de huurprijzen voor woonruimte nog het nodige gebeuren. Scheef wonen zal waarschijnlijk op korte termijn strenger kunnen worden aangepakt.

Huurprijzen middenstandsbedrijfsruimte

Bij middenstandsbedrijfsruimte geldt weliswaar contractvrijheid als het gaat om de aanvangshuurprijs, telkens na vijf jaren geldt in beginsel dat de huur kan worden aangepast aan de ter plaatse gangbare huur voor vergelijkbare bedrijfsruimten. Dat kan zowel een verhoging als een verlaging van de huur betekenen.

Advies

Kool Bloch Gavami Advocaten is al jaren gespecialiseerd in het huurrecht. Of het nu gaat om het opstellen van een huurcontract, een procedure tot wijziging van de overeengekomen huurprijs, beëindiging van de huurovereenkomst of ontruiming:  voor vragen kunt u contact opnemen met Toon Kool of Paul Veerman. Voor meer informatie kunt u terecht op onze gespecialiseerde website huurrecht.