Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 5 december 2017 uitspraak gedaan over de koop van een huis met een kleinere oppervlakte dan op Funda staat vermeld. Heeft de makelaar, gelet op de door de NVM gehanteerde meetinstructie, onrechtmatig jegens koper heeft gehandeld en zo ja, heeft koper schade geleden?

Het gaat in deze procedure om het volgende. Verkopers 1 en verkoper 2 (hierna: de verkopers) hebben op 3 juli 2014 hun woning te koop gezet voor een bedrag van € 245.000,– k.k. Geïntimeerde trad daarbij op als makelaar voor de verkopers. Geïntimeerde was en is lid van de Nederlands Vereniging van Makelaars (hierna: NVM). In de door geïntimeerde opgestelde verkoopbrochure en op de website Funda stond vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 185m2 was.

Op 28 juli 2014 hebben verkopers mondeling overeenstemming bereikt met een koper over de verkoop van de woning voor een bedrag van € 234.000,- k.k. Nadat deze mondelinge overeenstemming was bereikt heeft appellant buiten geïntimeerde om een afspraak met de verkopers gemaakt voor bezichtiging van de woning. Na bezichtiging van de woning heeft appellant met de verkopers mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan appellant voor € 242.500,– k.k.

Op 31 juli 2014 heeft geïntimeerde op verzoek van appellant plattegronden van de woning toegestuurd, zij het dat deze plattegronden ten opzichte van de woning gespiegeld waren en niet de uitbouw bevatten die de te kopen woning wel bezat.

Op 11 augustus 2014 hebben appellant en de verkopers de schriftelijke verkoopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning. In het kader van de door appellant te verkrijgen financiering is in opdracht van appellant op 27 augustus 2014 een taxatierapport opgemaakt. De woning is daarbij getaxeerd op € 242.500,–. De oppervlakte van de woning was volgens het taxatierapport 140m2. De woning is op 8 december 2014 aan appellant geleverd. Inmiddels staat vast dat het juiste aantal m2 woonoppervlakte op 148 m2 moet worden gesteld.

Sinds 1 september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om de gebruiksoppervlakte van een woning te berekenen volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie die is gebaseerd op NEN 2580. Onder meer omdat geïntimeerde volgens appellant de door de NVM opgelegde meetinstructie niet op de juiste wijze had toegepast dan wel verzuimd heeft de oppervlakte van de woning juist te vermelden heeft appellant een tuchtrechtelijke procedure aanhangig gemaakt bij de Raad van Toezicht van de NVM. De Raad van Toezicht heeft de klacht van appellant bij beslissing van 16 februari 2015 gegrond verklaard en aan geïntimeerde de straf van berisping opgelegd. Daartoe heeft de Raad van Toezicht onder meer overwogen:

“Uitgangspunt is hierbij dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopdocumentatie (waaronder de informatie op Funda) opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopende makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat.

Beklaagde heeft weliswaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de oppervlakte van de woning volgens NEN 2580 heeft opgemeten, maar vaststaat ook dat hij deze oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld. Daarbij kan in het midden worden gelaten of deze onjuiste vermelding is veroorzaakt door een typefout of door een foute berekening – de aantekening van beklaagde die een oppervlakte vermeldt van 187m2 doet het laatste vermoeden. De onjuiste vermelding komt in beide gevallen voor risico van beklaagde en is tuchtrechtelijk laakbaar. Het beroep op de artikelen 7:17 lid 6 BW van het Burgerlijk Wetboek en artikel 6.1 van de koopakte alsmede de mogelijkheid van ontbinding van de koopovereenkomst laat deze fout onverlet.”

Koop van een woning. Non-conformiteit. Makelaar aansprakelijk?

Het hof is, anders dan de rechtbank, op de navolgende gronden van oordeel dat geïntimeerde onrechtmatig jegens appellant heeft gehandeld.

Het staat vast dat zowel in de brochure als op Funda een onjuist aantal m2 is vermeld. Het hof is van oordeel dat het niet van belang is of de onjuiste vermelding is veroorzaakt doordat de Meetinstructie niet (goed) is toegepast of doordat er wel juist is gemeten, maar er desondanks een verkeerd aantal m2 is opgenomen in de brochure en op Funda. Zoals de Raad van Toezicht van de NVM heeft overwogen en zoals ook hof Amsterdam in zijn arrest van 24 januari 2017 (GHAMS:2017:191) heeft overwogen brengt de Meetinstructie mee dat de koper van een huis mag vertrouwen dat het aantal m2 dat in een brochure of op Funda wordt vermeld overeenkomt met het aantal m2 dat wordt verkregen als de Meetinstructie juist is toegepast, en dat de vermelding van een onjuist aantal m2 als onrechtmatig jegens de (aanstaande) koper(s) dient te worden aangemerkt. Het hof sluit zich in dit opzicht aan bij de uitspraak van de Raad van Toezicht. Nu [appellant] in ieder geval op grond van de informatie op Funda heeft aangenomen dat de woning een oppervlakte van 185 m2 had is [geïntimeerde] op deze grond aansprakelijk voor de schade die appellant heeft geleden door deze onjuiste informatie.

Het hof is van oordeel dat geïntimeerde de in de brochure opgenomen exoneratie niet tegen appellant kan inroepen. In de eerste plaats is het hof, net als het hof Amsterdam in zijn hiervoor vermelde uitspraak van 24 januari 2017, van oordeel dat de strekking en het doel van de Meetinstructie in de weg staat aan het inroepen van deze exoneratie door geïntimeerde. Verder acht het hof in het onderhavige geval nog van belang dat geïntimeerde op de zitting in hoger beroep – onbetwist – heeft verklaard dat hij de verkoopbrochure niet heeft ontvangen maar slechts bij de bezichtiging heeft ingezien. Op deze grond kan er, mede gelet op het feit dat de verkoopbrochure ongeveer twintig pagina’s telt, niet van worden uitgegaan dat appellant heeft kennis genomen van de exoneratie, zodat deze ook om die reden niet jegens hem kan worden ingeroepen.

Het verweer van geïntimeerde dat appellant zelf had kunnen zien dan wel had kunnen nameten dat de op Funda vermelde oppervlakte van 185 m2 onjuist was, treft evenmin doel. Ook hier geldt dat de strekking en het doel van de Meetinstructie in de weg staan aan dit beroep op eigen schuld. Dat appellant een plattegrond (in spiegelbeeld en zonder uitbouw) van geïntimeerde heeft ontvangen kan naar het oordeel van het hof ook niet aan de aansprakelijkheid van geïntimeerde in de weg staan. Nog afgezien van het feit dat de plattegrond afweek van de gekochte woning kan appellant niet worden aangerekend dat hij niet aan de hand van de op de plattegrond vermelde maten heeft gecontroleerd of de op Funda vermelde oppervlakte wel juist was. Ook hier brengt de strekking van de Meetinstructie mee dat [appellant] mocht afgaan op de op Funda vermelde oppervlakte. De grieven treffen op deze gronden doel.

Nu de(ze) verweren van geïntimeerde geen doel treffen, dient te worden beoordeeld welke schade appellant heeft geleden door het onrechtmatig handelen van geïntimeerde.

Daarbij dient de bestaande financiële situatie van appellant te worden vergeleken met de financiële situatie waarin appellant verkeerd zou hebben als het onrechtmatig handelen door geïntimeerde niet zou hebben plaatsgevonden. Appellant zou dan ten tijde van de ondertekening van het koopcontract hebben geweten dat de oppervlakte van de woning niet 185 m2, maar 148 m2 was.

Dat appellant de woning (bij wetenschap van de juiste oppervlakte) niet zou hebben willen kopen heeft hij niet, althans onvoldoende gemotiveerd, gesteld. Ook ter zitting in hoger beroep heeft hij, hoewel het hof daarnaar nadrukkelijk en bij herhaling heeft gevraagd, niet met zoveel woorden verklaard dat hij de woning dan niet had willen kopen. Uit niets blijkt ook dat appellant een serieuze poging heeft gedaan om de koop ongedaan te maken dan wel de voorwaarden daarvan te wijzigen toen hem bleek dat de taxatie van 27 augustus 2014 uitging van een oppervlakte van 140m2. Dat in de koopovereenkomst is bepaald dat de verkopers niet aansprakelijk zijn voor een afwijkende maatvoering doet er niet aan af dat verkopers zich niet onder alle omstandigheden op een dergelijke clausule kunnen beroepen en appellant hoe dan ook het gesprek met de verkopers over dit aanzienlijke verschil in m2’s had kunnen aangaan.

Dat appellant, indien hij ten tijde van de koop kennis zou hebben gehad van de juiste oppervlakte van de woning, de woning voor een lagere koopprijs had kunnen kopen heeft appellant tegenover de door geïntimeerde in het geding gebrachte producties G9 en G10 onvoldoende gemotiveerd aannemelijk gemaakt. Productie G10 betreft een verklaring van de verkopers dat zij de woning niet aan appellant zouden hebben verkocht als hij niet bereid zou zijn geweest € 242.500,– te betalen en productie G9 betreft een verklaring van koper dat hij bereid zou zijn geweest een bedrag van € 240.000,– voor de woning te betalen en dat hij dit ook daadwerkelijk te kennen heeft gegeven.

Zelfs zonder deze verklaringen zou niet aannemelijk zijn dat appellant een veel lagere prijs zou hebben betaald voor de woning, nu de ondergrens werd gegeven door de door met koper overeengekomen prijs van € 234.000,-. Aan te nemen valt dat verkopers een goede reden moesten hebben (lees: een substantieel beter bod) om aan de met koper bereikte mondelinge overeenstemming geen gevolg te geven, terwijl ook aannemelijk is dat, zoals in dit geval ook is gebeurd, het bod van appellant koper reden gaf op zijn beurt een nieuw bod te doen. De omstandigheid dat appellant de verkopers heeft bewogen hun mondelinge overeenstemming met koper geen gestand te doen is daarmee een factor die bij de schadeberekening een rol speelt.

Dat appellant geen marktconforme prijs heeft betaald voor de woning heeft appellant verder ook niet voldoende onderbouwd. Appellant heeft namelijk zelf een taxatierapport in het geding gebracht dat ruim twee weken na de totstandkoming van de schriftelijke koopovereenkomst is opgemaakt. Het rapport dateert van 27 augustus 2014 en is getaxeerd door W Makelaars o.g. B.V.

In dit taxatierapport wordt uitgegaan van een oppervlakte van de woning van 140 m2. Dat is 8m2 minder dan wat volgens appellant, in hoger beroep onbetwist, als juiste oppervlakte heeft te gelden. Volgens het taxatierapport is de woning € 242.500,– waard. Uitgaande van dit taxatierapport (dat, zoals gezegd, is opgemaakt ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst en dat uitgaat van een vrijwel juiste, maar iets te kleine, oppervlakte) kan niet worden aangenomen dat appellant schade heeft geleden door de onjuiste vermelding van de oppervlakte van de woning op Funda. Afgaande op dit taxatierapport heeft appellant kennelijk een marktconforme prijs betaald voor de woning.

In de stukken heeft appellant op geen enkele manier toegelicht hoe zijn stelling dat hij door de fout van geïntimeerde schade heeft geleden, zich verhoudt tot dit rapport. Ter zitting in hoger beroep heeft appellant nog wel gesteld dat hij denkt dat de taxatie onjuist is en dat er wordt getaxeerd op het bedrag dat nodig is voor de hypotheekverstrekker. Appellant heeft echter ook gesteld dat hij dit niet hard kan maken. Naar het oordeel van het hof had appellant echter wel aan een deskundige/(andere) makelaar kunnen vragen wat volgens deze de woning in augustus 2014 waard was en/of aan de hand van de waarde(s) van vergelijkbare huizen in de buurt kunnen aantonen dat de woning in 2014 minder waard was dan € 242.500,–.

De advocaat van appellant heeft er op de zitting in hoger beroep nog wel op gewezen dat een latere taxatie van 21 januari 2016 van de makelaar op hetzelfde bedrag uitkomt als de taxatie van 27 augustus 2014 en dat de prijzen in de regio in de tussenliggende periode ruim 10 % zijn gestegen.

Nog los van het feit dat appellant in de stukken stelt dat de prijzen in de regio met 7,1% (en niet met 10%) zijn gestegen (en dat daarvan uitgaande de woning ten tijde van de koop kennelijk € 224.818,– waard moet zijn geweest), heeft appellant zijn stelling op dit punt echter niet concreet onderbouwd. Dat de huizen in de regio in ruim een jaar 7,1% meer waard zijn geworden heeft appellant tegenover de betwisting door geïntimeerde niet onderbouwd noch te bewijzen aangeboden. Los daarvan heeft appellant niet onderbouwd dat, indien zou mogen worden uitgegaan van een (gemiddelde) prijsstijging in de regio van 7,1%, die stijging in concreto ook zijn woning betrof. Die onderbouwing had van appellant wel mogen worden verwacht, nu er immers een taxatie met betrekking tot het vierde kwartaal van 2014 voorhanden is die de woning taxeert op € 242.500,–.

Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat appellant zijn stelling dat hij schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van geïntimeerde, tegenover de betwisting door geïntimeerde, onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, zodat hij op dat punt niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Om die reden dient de primaire vordering te worden afgewezen. Op dezelfde gronden dienen ook de vermelde (meer) subsidiaire vorderingen te worden afgewezen.

Dat betekent dat, hoewel de grieven doel treffen, de schadevorderingen van appellant, evenals de gevorderde buitengerechtelijke kosten, dienen te worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, of over de koop van onroerend goed, over non-conformiteit bij de koop van een woning of over de aansprakelijkheid van de makelaar, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.