Van onze advocaat contractenrecht. Op 12 april 2017 heeft de Rechtbank Limburg uitspraak gedaan over de vraag of een mondelinge koopovereenkomst tot stand was gekomen of dat deze schriftelijk had moeten worden gesloten.

Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand gekomen is. De advocaat van eiser vordert immers nakoming van de koopovereenkomst, terwijl gedaagde betwist dat deze bestaat. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen partijen, dan stelt de advocaat van de gedaagde zich op het standpunt dat deze nietig is uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW.

Het schriftelijkheidsvereiste

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan, als sprake is van de in het artikel omschreven omstandigheden. Uit hoofde van artikel 3:39 BW is de koopovereenkomst nietig als die niet in de voorgeschreven vorm, in dit geval, schriftelijk, is aangegaan

Partijen twisten verder over de vraag of gedaagde als verkoper een beroep kan doen op artikel 7:2 BW. De advocaat van eiser betwist dat, omdat het artikel volgens hem alleen de consument-koper beschermt en een verkoper daar alleen een beroep op kan doen als de verkoop diens eigen woning betreft, waarin de verkoper dus zelf woont.

De rechtbank stelt voorop dat de drie hierboven beschreven omstandigheden cumulatieve vereisten zijn. Dit betekent dat van alle drie de omstandigheden sprake moet zijn, wil het schriftelijkheidsvereiste gelden. Gedaagde stelt dat aan alle cumulatieve vereisten is voldaan. Nu gedaagde op de rechtsgevolgen van de toepasselijkheid van artikel 7:2 lid 1 BW, namelijk nietigheid, een beroep doet, draagt zij op grond van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) de stelplicht en bewijslast ten aanzien van haar stellingen dat zij als verkoper een beroep kan doen op artikel 7:2 lid 1 BW; dat de koopovereenkomst ziet op een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan én dat eiser, de koper, een natuurlijk persoon is die niet handelde in de uitoefening van zijn bedrijf.

Een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf

Volgens de jurisprudentie en de wetsgeschiedenis moet voor de uitleg van het criterium ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ worden aangesloten bij uitleg van het begrip ‘consument’ in de artikelen 7:5 lid 1, 6:236 en 6:237 BW.

Daaruit volgt een strenge opvatting van het begrip ‘consument’: “een persoon die een overeenkomst sluit voor een gebruik dat gedeeltelijk op zijn beroepsactiviteit betrekking heeft en daarvan dus slechts gedeeltelijk losstaat, kan zich in beginsel niet op deze bepalingen beroepen.” Wanneer dit uitgangspunt wordt toegepast op artikel 7:2 lid 1 BW, volgt daaruit dat dit artikel alleen van toepassing is op natuurlijke personen die de koopovereenkomst in het geheel niet (dus ook niet deels) aangaan voor de uitoefening van hun beroep of bedrijf.

De advocaat van gedaagde stelt dat eiser handelde als particulier omdat hij nooit kenbaar heeft gemaakt dat hij handelde voor zijn eenmanszaak.

De advocaat van eiser betwist dat hij handelde als particulier en stelt dat hij tegen gedaagde en de makelaar heeft gezegd dat hij voor zijn eenmanszaak handelde. Dit blijkt ook uit het feit dat hij eerst een bod heeft uitgebracht voor de aankoop van alleen de bedrijfsgebouwen. Op 8 juli 2015 heeft eiser niet als particulier, maar eveneens in de uitoefening van zijn eenmanszaak een onroerende zaak van gedaagde gekocht.

De rechtbank overweegt dat gedaagde onvoldoende heeft onderbouwd dat eiser uitsluitend als particulier handelde. Daarbij speelt mee dat haar stelling, dat eiser van haar al eerder een onroerende zaak als particulier kocht, door eiser overtuigend is weerlegd. In de overgelegde leveringsakte van die transactie staat immers vermeld dat eiser voor zijn eenmanszaak handelde.

Het voorgaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat niet aan het vereiste is voldaan dat de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Dit leidt ertoe dat niet aan alle cumulatieve vereisten voor toepassing van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan en dat betekent dat de koopovereenkomst niet per se schriftelijk, maar ook mondeling tot stand kon komen.

Heeft u vragen over koopovereenkomsten, de koop van onroerend goed of over vernietigbaarheid van contracten, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.