Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 2 november 2017 uitspraak gedaan over de machtiging tot het te gelden maken van een woning.

Machtiging om een gemeenschappelijk goed, in dit geval de woning, te gelde te maken kan aan een deelgenoot worden verleend ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen. De noodzaak om tot een behoorlijke verdeling te geraken kan, hoe begrijpelijk die noodzaak op zichzelf ook kan zijn, volgens de wetgever uitdrukkelijk niet als een gewichtige reden in de zin van artikel 3:174 BW worden beschouwd. De voorzieningenrechter verleent geen machtiging om de woning te gelde te maken. Er zijn gewichtige redenen die verkoop van de woning rechtvaardigen, maar het verlenen van een machtiging om de woning te gelde te maken terwijl nog geen concreet zich bestaat op feitelijke verkoop van de woning acht de voorzieningenrechter prematuur. Gedaagde wordt wel veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het in de verkoop plaatsen van de woning.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een machtiging om een gemeenschappelijk goed te gelde te maken, zoals bedoeld in artikel 3:174 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW), ondanks dat dit artikel in beginsel het volgen van de verzoekschriftprocedure voorschrijft, bij wijze van voorlopige voorziening toch in kort geding kan worden gevorderd en verleend (Hoge Raad 21 juni 2002, NJ 2002, 420).

De voorzieningenrechter ziet zich allereerst voor de vraag geplaatst of eiseres een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vorderingen in kort geding. Die vraag beantwoordt de voorzieningenrechter bevestigend. Zij overweegt hiertoe dat eiseres onder andere aan haar vorderingen ten grondslag legt dat gedaagde de woning in brand heeft gestoken terwijl zij in de woning aanwezig was en dat om die reden van haar niet kan worden gevergd dat zij met de kinderen nog langer in de woning blijft wonen. Bij deze stand van zaken kan van eiseres niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De voorzieningenrechter zal eiseres aldus in haar vorderingen ontvangen.

Daarmee komt de voorzieningenrechter nu toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen.

Machtiging te gelden maken woning?

Uit het bepaalde in artikel 3:174 BW volgt dat een machtiging om een gemeenschappelijk goed, in dit geval de woning, te gelde te maken aan een deelgenoot kan worden verleend ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen.

De voorzieningenrechter hecht eraan te benadrukken dat de noodzaak om tot een behoorlijke verdeling te geraken, hoe begrijpelijk die noodzaak op zichzelf ook kan zijn, volgens de wetgever uitdrukkelijk niet als een gewichtige reden in de zin van artikel 3:174 BW kan worden beschouwd. Voor zover eiseres ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft betoogd dat een machtiging om de woning te gelde te maken dient te worden verleend, omdat zij met het oog op de op handen zijnde echtscheiding ten aanzien van de woning uit de onverdeeldheid wil geraken, kan hierin geen grond voor toewijzing van haar vorderingen zijn gelegen. De voorzieningenrechter zal hierna beoordelen of de andere argumenten die eiseres heeft aangedragen wél tot toewijzing van haar vorderingen kunnen leiden.

Eiseres legt naast haar wens om uit de onverdeeldheid te geraken, aan haar vordering ten grondslag dat van haar niet kan worden gevergd dat zij nog langer met de kinderen in de woning blijft wonen. Volgens eiseres heeft gedaagde de woning in mei van dit jaar in brand gestoken, terwijl zij zelf in de woning aanwezig was. Deze gebeurtenis is zowel voor haarzelf als voor de kinderen traumatisch, aldus de advocaat van eiseres. Aangezien gedaagde in detentie verblijft en op dit moment geen inkomsten heeft, is eiseres alleen verantwoordelijk voor de betaling van de woonlasten. Gelet op de omvang van die lasten is zij niet in staat om met de kinderen andere woonruimte te betrekken zo lang de woning niet is verkocht. In dit verband heeft eiseres tevens aangevoerd dat zij een lening bij haar zus heeft moeten afsluiten om aan alle financiële verplichtingen te kunnen blijven voldoen. Spaargeld is niet meer aanwezig, omdat dat is aangewend om de woning na de brand weer bewoonbaar te maken. Hierbij heeft eiseres erop gewezen dat de verzekering niet bereid was de volledige brandschade te vergoeden, omdat gedaagde ervan wordt verdacht verantwoordelijk te zijn voor de brandstichting. Eiseres vreest dat zij, op het moment dat een achterstand zou ontstaan in de betaling in de hypotheeklasten, een BKR-registratie krijgt, hetgeen het vinden van andere woonruimte bemoeilijkt. Ook om die reden dient de woning spoedig te worden verkocht, aldus nog steeds de advocaat van eiseres.

Gedaagde benadrukt dat hij inziet dat de woning dient te worden verkocht. Hij heeft op zichzelf ook geen bezwaar tegen die verkoop, maar hij wenst wél bij de verkoop van de woning, en de keuzes die in dat verband moeten worden gemaakt, te worden betrokken. Aangezien gedaagde bereid is zijn medewerking te verlenen aan de verkoop bestaat geen aanleiding voor het verlenen van een machtiging aan eiseres. Een dergelijke maatregel is zeer ingrijpend en is in dit geval niet gerechtvaardigd, aldus de advocaat van gedaagde.

De vordering om gedaagde te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het in de verkoop plaatsen van de woning zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter overweegt hiertoe dat de gebeurtenis die eiseres aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, het in brand steken van de woning door gedaagde terwijl eiseres in de woning aanwezig was, door gedaagde niet is betwist. Deze gebeurtenis is zo ernstig en ingrijpend dat eiseres zich terecht op het standpunt stelt dat van haar niet kan worden gevergd dat zij nog langer met de kinderen in deze woning blijft wonen. Daar komt bij dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij niet in staat is zowel de woonlasten van deze woning als de woonlasten van andere woonruimte te dragen.

Eiseres heeft gesteld dat zij op dit moment de woonlasten van deze woning volledig voor haar rekening moet nemen, omdat gedaagde vanwege zijn detentie geen inkomen ontvangt. Hiernaast heeft zij gesteld dat partijen niet meer over spaargeld beschikken en dat zij, om de woonlasten te kunnen blijven betalen, een lening bij haar zus heeft moeten afsluiten. Gedaagde heeft dit niet betwist. Bij deze stand van zaken kan de voorzieningenrechter niet anders concluderen dan dat deze woning verkocht zal moeten zijn alvorens eiseres andere woonruimte kan betrekken. De omstandigheid dat, zoals gedaagde heeft betoogd, op dit moment geen sprake is van een achterstand in de betaling van de hypotheeklasten maakt dit niet anders. Gedaagde heeft weliswaar nog erop gewezen dat hij, afhankelijk van de uitkomst van zijn strafzaak, mogelijk op betrekkelijk korte termijn weer een arbeidsongeschiktheidsuitkering zal ontvangen, maar dit argument legt onvoldoende gewicht in de schaal om de conclusie te rechtvaardigen dat de woning niet in de verkoop dient te worden geplaatst. Gedaagde heeft immers niet gesteld dat hij in dit geval bereid en in staat is de woonlasten volledig voor zijn rekening te nemen. Dit betekent dat eiseres alsdan nog steeds gehouden zou zijn de helft van de woonlasten te voldoen.

Dit vormt, gelet op hetgeen eiseres ter gelegenheid van de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld omtrent haar inkomen en uitgaven, een financieel obstakel voor het betrekken van andere woonruimte. Gedaagde heeft in dit verband ook nog betoogd dat mensen uit de omgeving bereid zijn om financieel bij te springen, maar hieraan gaat de voorzieningenrechter voorbij. Gedaagde heeft deze stelling namelijk in het geheel niet geconcretiseerd. Gelet op al het voorgaande gaat de voorzieningenrechter eveneens voorbij aan de stelling van gedaagde die erop neerkomt dat eiseres reeds uit de woning had kunnen vertrekken.

Zelfs als het zo is dat de woning een flinke overwaarde heeft, zoals gedaagde in dit kader heeft gesteld, dan laat dat onverlet dat die overwaarde op dit moment niet liquide is en eiseres dan ook niet daarover kan beschikken. Nu de conclusie luidt dat de woning dient te worden verkocht om het vertrek van eiseres en de kinderen uit de woning mogelijk te maken, dient deze in de verkoop te worden geplaatst. Hoewel gedaagde heeft gesteld dat hij (nu) bereid is zijn medewerking hieraan te verlenen, ziet de voorzieningenrechter hierin geen aanleiding om een veroordeling daartoe achterwege te laten. Eiseres heeft namelijk gesteld dat zij al sinds juli van dit jaar gedaagde vergeefs ertoe probeert te bewegen zijn medewerking te verlenen aan het in de verkoop plaatsen van de woning. Gedaagde heeft dat niet betwist. De voorzieningenrechter acht een veroordeling dan ook op zijn plaats om eiseres de zekerheid te verschaffen dat de woning nu op zeer korte termijn in de verkoop wordt geplaatst.

De voorzieningenrechter zal gedaagde, in afwijking van de door eiseres gevorderde termijn van één week na betekening van dit vonnis, een termijn van twee weken gunnen om te voldoen aan de veroordeling tot medewerking aan het in de verkoop plaatsen van de woning. Nu gedaagde heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen het verstrekken van een verkoopopdracht aan M Wonen, zal de voorzieningenrechter bepalen dat het verlenen van die medewerking in ieder geval het verstrekken van een verkoopopdracht aan M Wonen inhoudt. Voor het geval dat gedaagde binnen twee weken na betekening van dit vonnis hieraan geen medewerking verleent, zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit vonnis alsdan in de plaats treedt van de door gedaagde te verlenen medewerking aan het verstrekken van een verkoopopdracht aan M Wonen.

De voorzieningenrechter zal de vordering van eiseres om aan de veroordeling die strekt tot het verlenen van medewerking aan het in de verkoop plaatsten van de woning, een dwangsom te verbinden van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat gedaagde daarmee in gebreke blijft, afwijzen. Een dwangsom wordt opgelegd om de veroordeelde een prikkel te geven om datgene waartoe hij of zij is veroordeeld te doen of na te laten. In dit geval heeft eiseres er geen belang bij dat aan gedaagde een dergelijke prikkel tot nakoming wordt gegeven. Immers, als gedaagde niet binnen twee weken na betekening van het vonnis medewerking verleent aan het in de verkoop plaatsen van de woning en het verstrekken van een verkoopopdracht aan M Wonen, dan treedt dit vonnis in de plaats van de door gedaagde te verlenen medewerking aan het verstrekken van een verkoopopdracht aan M wonen. Alsdan kan eiseres met dit vonnis in de hand een verkoopopdracht verstrekken aan M Wonen, hetgeen het opleggen van een dwangsom overbodig maakt.

De voorzieningenrechter zal, nu gedaagde daartegen geen verweer heeft gevoerd en in aanmerking nemende dat zijn advocaat ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft verklaard dat gedaagde kan leven met de op dit moment door M Wonen voorgestelde vraagprijs van € 439.000,00, overeenkomstig de vordering van eiseres bepalen dat partijen zich aangaande de verkoop van de woning dienen te conformeren aan de adviezen van de makelaar. Voor zover de vordering van eiseres ertoe strekt dat de voorzieningenrechter hierbij ook bepaalt dat partijen de verkoop zullen starten met een vraagprijs van € 439.000,00, zal deze worden afgewezen. De vraagprijs is immers onderdeel van het advies van de makelaar en deze specifieke vraagprijs maakt blijkens de door eiseres in het geding gebrachte concept van de bemiddelingsovereenkomst onderdeel uit van het voorstel van M Wonen. Eiseres heeft dan ook geen belang bij toewijzing van dit onderdeel van de vordering.

De voorzieningenrechter zal, nu gedaagde daartegen geen verweer heeft gevoerd, overeenkomstig de vordering van eiseres tevens bepalen dat partijen ten minste één keer per drie maanden in overleg zullen treden met de makelaar over de vraagprijs van de woning, waarna de vraagprijs zal worden aangepast indien de makelaar dat adviseert en waarbij die aanpassing conform het advies van de makelaar zal plaatsvinden.

De vordering om gedaagde te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de levering van de woning zal, evenals de vordering om bij gebreke van die medewerking te bepalen dat dit vonnis in de plaats zal treden van de door gedaagde te verlenen medewerking, worden afgewezen.

Toewijzing van deze vordering zou feitelijk geen effect kunnen sorteren, omdat eiseres niet tevens heeft gevorderd dat gedaagde wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de verkoop van de woning. Wat betreft het verlenen van medewerking aan de verkoop heeft zij immers slechts gevorderd te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de handtekening van gedaagde onder de koopovereenkomst. Daarvoor bestaat echter geen grond bij gebreke van een (niet gevorderde) veroordeling tot medewerking aan de verkoop van de woning.

Afgezien hiervan acht de voorzieningenrechter deze vordering van eiseres prematuur. De feitelijke verkoop van de woning is op dit moment nog niet aan de orde. Pas als dat wel het geval zou zijn en er concreet zicht zou zijn op de te verkrijgen verkoopopbrengst én als voldoende aannemelijk zou zijn dat gedaagde geen medewerking verleent aan die verkoop en levering, zou kunnen worden beoordeeld of dat wel of niet terecht is. Pas als zou worden geconcludeerd dat gedaagde in dat concrete geval ten onrechte geen medewerking verleent, is een veroordeling tot medewerking op zijn plaats. Die situatie doet zich op dit moment nog niet voor.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de verdeling van een gemeenschap, het te gelde maken van onroerend goed of over de overdracht en levering van onroerende zaken, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.