Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 2 augustus 2017 uitspraak gedaan over de verkoop van een woning met een ondeugdelijke dakconstructie die niet voldeed aan de geldende bouwnormen. Beroep op klachtplicht artikel 7:23 BW afgewezen. Non-conformiteit.

De gebreken hoefden voor de kopers niet kenbaar te zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Deze waren bij een reguliere bezichtiging voor een leek en zonder nader onderzoek – waartoe zij niet verplicht waren – niet zichtbaar. De kopers hoefden niet aan de deugdelijkheid van de dakconstructie te twijfelen. Ook het feit dat het een woning van 20 jaar oud was gaf daar geen aanleiding toe. Van de zijde van de verkoper is geen mededeling gedaan van de betreffende gebreken en ook uit vermeldingen op de bij de koopovereenkomst gevoegde lijst blijkt daar niet van.

Klachtplicht bij de koop van een woning

De advocaat van gedaagde heeft primair het verweer gevoerd dat eisers niet tijdig hebben gereclameerd en aldus niet heeft voldaan aan de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk wetboek (BW). Bij de beoordeling van dit verweer moet worden uitgegaan van de maatstaven die zijn vermeld in Hoge Raad, 12 december 2014:HR:2014:3593 (Far Trading/Edco Eindhoven). Daarvan is in dit kader met name het volgende van belang.

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar (verkoper), omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser (koper) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie (de afgeleverde zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW.

De advocaat van gedaagde voert het volgende aan. De mondelinge overeenkomst is eind januari 2014 gesloten en in februari is aan eisers de sleutel al ter beschikking gesteld. Eisers hadden de woning in die periode kunnen onderzoeken. Als er gebreken waren dan hadden die toen voor eisers kenbaar moeten zijn en hadden zij gedaagde op dat moment moeten informeren. Zij hebben dat niet gedaan, ook niet bij het transport op 22 april 2014, zo stelt de advocaat van gedaagde. Als uitgangspunt dient een klachttermijn van twee maanden te worden gehanteerd en die termijn is gaan lopen op de datum van de mondelinge overeenkomst of subsidiair in de periode februari, maart, april 2014, aldus de advocaat van gedaagde.

Eisers hebben gesteld dat zij na ontvangst van de sleutel voornamelijk bezig zijn geweest met de aanleg van de vloer op de benedenverdieping en niet veel op de bovenverdieping zijn geweest. Door tegenslag met de aanleg van de vloer hebben ze pas direct voorafgaand aan hun vakantie in mei 2014 kunnen verhuizen en zijn ze toen meteen op vakantie gegaan. In augustus 2014 zagen zij voor het eerst een – eerder niet aanwezige – grote zwarte schimmelplek verschijnen op de muur in een kamer op de bovenverdieping, bij de dakkapel. Daar bij een eerste onderzoek onder de dakpannen bij de dakkapel – door een door eisers ingeschakelde oud-collega die dakdekker is geweest – werd vastgesteld dat het dak daar rot was, hebben zij naar aanleiding daarvan gedaagde hiervan in kennis gesteld en vervolgens de onderzoeken laten verrichten naar de (constructieve) gesteldheid van het dak. Onder verwijzing naar de rapporten en het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige stellen eisers dat daaruit blijkt dat het dak onvakkundig is aangebracht en de dakconstructie van de woning een groot aantal, nader genoemde, gebreken vertoont die dusdanig zijn dat, gezien ook de gevolgen die deze gebreken kunnen hebben, niet kan worden gesproken van een deugdelijke dakconstructie.

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW heeft een koper een onderzoekplicht indien deze op basis van de omstandigheden van het geval reden had te twijfelen aan (in dit geval) de deugdelijkheid van het dak. Er bestaat voor de koper geen algemene verplichting om bij aankoop van een woning een bouwkundige keuring te laten verrichten. Ter zitting heeft eiser (onweersproken) verklaard dat bij de bezichtiging van de woning door de verkoopmakelaar geen melding is gemaakt van gebreken. Zelf heeft hij bij die bezichtiging wel gezien dat het dak vies was en dat de dak-overstekken niet mooi waren aangebracht; hij dacht dat hij wel kon volstaan met die overstekken een keer opnieuw te bekleden. Hij heeft niet gezien dat het dak constructief niet goed was.

Naar het oordeel van de rechtbank hoefden de enkele “schoonheidsfoutjes” aan de buitenkant voor leken als eisers geen reden te zijn om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de dakconstructie. De rechtbank neemt daarbij de conclusies uit het rapport over. Gedaagde betwist weliswaar de conclusies uit het rapport, maar de rechtbank gaat daaraan voorbij. Gedaagde heeft immers destijds ingestemd met de door de rechtbank benoemde deskundige en heeft ook nu geen concrete bezwaren tegen de persoon en/of zijn deskundigheid aangevoerd. Daarbij komt dat er namens gedaagde een deskundige bij het onderzoek aanwezig was. Ten slotte zijn de opmerkingen van gedaagde op de concept-rapportage in de definitieve rapportage weerlegd en heeft gedaagde tegen deze weerlegging geen concrete bezwaren aangevoerd. Uit het rapport van de deskundige blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat inderdaad sprake is van constructieve gebreken aan het dak van de woning en dat deze door de deskundige geconstateerde gebreken van de buitenkant, zonder nader onderzoek, niet zijn te ontdekken. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook worden vastgesteld dat deze gebreken door een ter zake niet deskundige koper zoals eisers niet te ontdekken waren. Er bestond daarom geen onderzoekplicht voor eisers.

Voor zover gesteld wordt dat het onwaarschijnlijk is dat de vochtplek pas in augustus 2014 is ontstaan en eisers dus eerder de vochtplek hadden moeten/kunnen constateren en eerder een deskundige hadden moeten inschakelen, hebben eisers onderbouwd gesteld dat zij pas vanaf juni 2014 daadwerkelijk de woning (met name de bovenverdieping) zijn gaan bewonen. De rechtbank laat daarnaast in het midden of de vochtplek er al in juni was. De vraag of eisers binnen bekwame tijd hebben geklaagd over de gebreken kan niet in algemene zin worden beantwoord.

De door gedaagde genoemde termijn van twee maanden kan niet als standaard worden gehanteerd, de vraag of in een specifiek geval tijdig is geklaagd dient te worden beoordeeld op basis van de omstandigheden van het betreffende geval. Gedaagde heeft niet onderbouwd waarom er – zelfs in het geval dat uitgegaan moet worden van ontdekking van de vochtplek in juni – te laat geklaagd is. Het enkele tijdsverloop is onvoldoende. Gedaagde heeft ook niet gesteld dat hij nadeel ondervindt van het tijdsverloop. Het feit dat het dak inmiddels is vervangen en gedaagde geen tegenonderzoek heeft kunnen verrichten, maakt dit niet anders, nu gedaagde voldoende in de gelegenheid is geweest om bezwaar te maken tegen de persoon van de deskundige en tegen zijn bevindingen.

Voorts hebben eisers naar het oordeel van de rechtbank voortvarend gehandeld vanaf het moment dat zij, in ieder geval volgens hun stelling, de vochtplek hebben ontdekt. Gedaagde heeft niet betwist dat eisers in september voor het eerst melding hebben gemaakt van de door hen vastgestelde gebreken en het voornemen om een deskundige in te schakelen. Evenmin heeft hij betwist dat hij op dat moment reeds jegens eisers heeft verklaard dat hem dit niet meer aanging. Gelet daarop diende gedaagde er rekening mee te houden dat eisers vervolgens een nader onderzoek zouden laten instellen naar de – gehele – dakconstructie en dat daarbij nog meer gebreken zouden worden geconstateerd. Voor zover gedaagde niet in kennis is gesteld van de opdracht tot het verrichten van dat onderzoek, kan dit worden toegeschreven aan het door hem ingenomen standpunt. De – hiervoor reeds vermelde – omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank dat eisers een nader onderzoek lieten instellen. Voorts kan niet worden gezegd dat dit onderzoek en de rapporten van de deskundigen onevenredig lang op zich hebben laten wachten. Gedaagde is tevens door eisers binnen een redelijke termijn nadat zij in oktober bekend waren met de bevindingen van de deskundigen hiervan in kennis gesteld.

De rechtbank komt op grond van hetgeen hiervoor is overwogen tot het oordeel dat [eisers] binnen bekwame tijd na ontdekking van de gebreken hebben geklaagd bij gedaagde. Het beroep op artikel 7:23 BW zal daarom worden afgewezen.

 Non-conformiteit bij de koop van een woning

De rechtbank komt dan vervolgens toe aan de beoordeling van de vorderingen van eisers stellen zich primair op het standpunt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zijdens gedaagde. Meer in het bijzonder stellen zij dat gedaagde aan eisers een woning heeft geleverd die niet beantwoordt aan hetgeen in de koopovereenkomst is vastgelegd. In dat kader verwijzen zij naar hetgeen in het hierboven weergegeven artikel 5.3 van die overeenkomst is bepaald.

De woning bezit volgens hen niet die eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. De dakconstructie van de woning vertoont dusdanige gebreken dat een normaal gebruik als woonhuis niet mogelijk is, aldus eisers. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen zij in de eerste plaats naar de talrijke gebreken waar de dakconstructie blijkens het rapport van de deskundige aan lijdt en de gevolgen die deze gebreken volgens dat rapport kunnen hebben. In het meest ongunstigste geval zouden deze gebreken zelfs tot partiële instorting van de dakconstructie kunnen leiden. Daarnaast is er blijkens het rapport sprake van een onjuiste bouwkundige uitvoering bestaande uit het ontbreken van stormankers en vastgeschroefde verankeringen, liplasverbindingen en koppelverbindingen, hetgeen door wind en sneeuw en dergelijke kan leiden tot “instabiliteit en calamiteiten”. Voorts geldt dat de dakconstructie niet voldoet aan de eisen van bouw- en verwerkingsvoorschriften zoals die ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning en de uitvoering van de bouw golden. Zulks maakt op zichzelf dat de woning niet voldoet aan hetgeen eisers mochten verwachten op grond van de koopovereenkomst, zo stellen zij.

Ingevolge artikel 7:17, eerste en tweede lid BW, moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden en is dit niet het geval indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Zoals hiervoor reeds overwogen, neemt de rechtbank de conclusies van het rapport van de deskundige over. Op grond van het rapport van de deskundige kan worden geconcludeerd dat de woning die door eisers van gedaagde is gekocht een ondeugdelijke dakconstructie had op het moment van de eigendomsoverdracht van de woning en dat deze constructie niet voldeed aan de geldende bouwnormen.

Daarmee bezat de woning niet de eigenschappen die zijn vereist voor het normaal gebruik als woonhuis. Zoals hiervoor reeds is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de, in het rapport nader genoemde, gebreken aan de dakconstructie voor eisers niet kenbaar hoefden te zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Deze waren bij een reguliere bezichtiging voor een leek en zonder nader onderzoek – waartoe eisers niet verplicht waren – niet zichtbaar. Eisers hoefden niet aan de deugdelijkheid van de dakconstructie te twijfelen. Ook het feit dat het een woning van 20 jaar oud was gaf daar geen aanleiding toe. Van de zijde van gedaagde is geen mededeling gedaan van de betreffende gebreken en ook uit vermeldingen op de bij de koopovereenkomst gevoegde lijst blijkt daar niet van.

Voor zover gedaagde zich beroept op artikel 5.1 van de koopovereenkomst, stellende dat eisers de woning hebben aanvaard met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken, kan hem dat niet baten. De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 5.3 van de koopovereenkomst volgt dat gedaagde er voor instaat dat de woning bij de levering de eigenschappen bezit die vereist zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat gedaagde is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu eisers op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst redelijkerwijs mochten begrijpen dat gedaagde – behoudens voor eisers kenbare gebreken – ervoor instaat dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, kan de tekortkoming ook aan gedaagde worden toegerekend. Daarbij acht de rechtbank voorts nog van belang dat gedaagde als voormalig aannemer als deskundig moet worden beschouwd op het gebied van bouwzaken en hij de woning in eigen beheer heeft laten bouwen.

Op grond hiervan dient gedaagde de door eisers geleden schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit de kosten van het herstel van de gebreken aan het dak. De deskundige heeft deze kosten begroot op het bedrag van € 45.146,-. Dit bedrag wordt door eisers gevorderd. Het door gedaagde tegen de door de deskundige vastgestelde schade-omvang gevoerde verweer wordt door de rechtbank gepasseerd. Anders dan gedaagde stelt blijkt uit het rapport duidelijk dat bij het vaststellen van de kosten voor herstel wel degelijk is uitgegaan van hergebruik van materialen en dat de hoogte van de schade daarop is gebaseerd. Dit blijkt onder meer uit hetgeen is opgenomen onder de kop “opbouw dakwerk”, zoals “het terug aanbrengen van opgeslagen dakpannenen verschillende andere posten met de vermelding het terug aanbrengen van …” of “het terugplaatsen van”. De rechtbank zal daarom de schadevergoeding bepalen op het door de deskundige vastgestelde bedrag.

Gelet op het hiervoor overwogene zullen de primair gevorderde verklaring voor recht en schadevergoeding worden toegewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop en levering van onroerend goed, of over de klachtplicht en non-conformiteit bij de koop van een woning of ander onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.