Non-conformiteit bij koop woning? Normaal gebruik mogelijk?

Van onze advocaat contractenrecht. Op 4 juli 2017 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak over de non-conformiteit bij de koop van een woning (appartementsrecht) en de vraag of een normaal gebruik van het appartement door de gestelde non-conformiteit nog wel mogelijk was. De serre van het appartement bleek verzakt te zijn.

Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende. Appellant heeft op 30 januari 2004 een woning (appartementsrecht) gekocht van geïntimeerde. Op 29 april 2014 werd na een lekkage in de woning, en na verwijdering van de vloer, een scheur in de vloer geconstateerd over de volle breedte van de serre bij de aansluiting van de serre met de woning. Na onderzoek door een aannemer bleek dat de serre niet met palen was onderheid.

De advocaat van appellant heeft in dit geding in eerste aanleg veroordeling van geïntimeerde gevorderd tot betaling van € 14.500,67 aan schade. De kantonrechter heeft de vorderingen van appellant afgewezen omdat van non-conformiteit geen sprake is nu appellant niet, dan wel onvoldoende, heeft onderbouwd dat de woning een gebrek heeft dat aan een normaal gebruik ervan in de weg staat.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de advocaat appellant met zijn grieven op. In hoger beroep vordert appellant naast de expertisekosten en nevenvorderingen niet de geraamde schade, maar de schade gerelateerd aan de verlaging van de verkoopprijs van de woning.

De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van non-conformiteit van de woning.

Het hof stelt voorop dat appellant met geïntimeerde in de overeenkomst van 30 januari 2004 de koop en levering van de woning is overeengekomen. Anders dan appellant heeft gesteld, is aldus de overeenkomst van partijen geen koop-/aanneemovereenkomst maar slechts een koopovereenkomst. De inhoud van de overeenkomst ziet immers op de koop (bij voorbaat) en levering van de woning in verbouwde staat. Uit géén van de bepalingen van de koopovereenkomst volgt dat geïntimeerde zich jegens appellant heeft verbonden tot het tot stand brengen en opleveren van een werk in de zin van artikel 7:750 BW.

Het hof zal bij de beoordeling van de grieven, gericht tegen het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit, derhalve toetsen of de door geïntimeerde aan appellant geleverde woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn in de zin van artikel 7:17 BW. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Non-conformiteit bij de koop van een woning

Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

In hoger beroep staat tussen partijen vast dat appellant een wigvormige scheur in de vloer over de volledige breedte bij de aansluiting van de woning aan de serre heeft aangetroffen. Onder verwijzing naar het rapport stelt appellant in hoger beroep dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de serre niet is onderheid.

Uit het rapport blijkt dat de ondergrond van de serre is gezet of ingeklonken, waardoor de aanbouw aan de achterzijde is gezakt en de vloer van de serre een maximale afwijking heeft tot 1,11%. Naar het oordeel van het hof is dit echter onvoldoende voor het slagen van de vordering van appellant op grond van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

Voor een succesvol beroep op non-conformiteit is immers vereist dat wordt gesteld, en bij betwisting hiervan komt vast te staan, dat de verzakking of zetting een normaal gebruik van de woning in de weg staat in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW.

Onder het normale gebruik van een woning kan worden begrepen dat in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast gepaard gaat, en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Door appellant is echter in het geheel niet gesteld dat de zakking van de vloer van de serre een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daartoe is immers de enkele constatering van een geringe zakking onvoldoende. Ook heeft appellant niet gesteld dat de zakking, als de serre niet alsnog wordt onderheid, zodanig zou verergeren dat deze in de toekomst een normaal gebruik van de woning in de weg zou staan. Dit leidt tot de conclusie dat de stellingen van appellant zijn beroep op non-conformiteit niet kunnen dragen.

Met de laatste grief richt de advocaat van appellant zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep op dwaling faalt en dat op geïntimeerde geen mededelingsplicht rustte in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder b BW. In de toelichting bij deze grief heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde geen particulier was die zijn woning verkocht en dat geïntimeerde wist of behoorde te weten dat de fundering van de serre gebrekkig was. Volgens appellant had geïntimeerde hem daarover behoren te informeren. Dit betoog stuit reeds af op de omstandigheid dat in dit geding niet is komen vast te staan dat de fundering van de serre daadwerkelijk gebrekkig was. Hetzelfde geldt voor het beroep op bedrog.

Wilt u de gehele uitspraak lezen? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de non-conformiteit bij de koop van een woning, over een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat of over de schending van de mededelingsplicht van de verkoper, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.