Heeft u een probleem met een VVE? Wil de VVE u geen toestemming geven voor een bepaalde verbouwing? Wilt u een besluit van de VVE laten vernietigen. Op deze pagina vindt u informatie over deze onderwerpen. Maar u kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

U vindt op onze VvE-website de volgende onderwerpen:

  • Appartementsrecht en de Vereniging van eigenaars;
  • Bijdrage in de kosten van de VvE;
  • Erfdienstbaarheid;
  • Erfpacht;
  • Vervangende machtiging van Kantonrechter voor besluit VvE;
  • Modelreglement VvE;
  • Splitsingsakte en reglement VvE;
  • Vernietiging en nietigheid besluit VvE;

Leest u het rustig door, maar bij bepaalde onderwerpen moet u snel handelen. Zo dient een procedure waarbij u een besluit van een VvE wilt vernietigen binnen een maand aanhangig te worden gemaakt bij een rechter. Maar wij kunnen u ook helpen met het vragen van vervangende toestemming van een Kantonrechter als de VvE niet wil meewerken aan uw bouwplannen.  U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

Akte van splitsing en het reglement

Waar vindt u nou de regels van de VvE? Daarvoor moet u in de akte van splitsing kijken. U vindt daar regels over wie welk privé-gedeelte heeft en wat de stemverhoudingen zijn. Omdat het som best lastig is een akte te lezen kunt u uiteraard ook onze advocaat VvE bellen.

De splitsingsakte verwijst altijd naar een standaard reglement en daar vindt u meer algemene regels van de VvE. Bijvoorbeeld over de oproeptermijn voor een vergadering. Er zijn verschillende updates van de modelreglementen dus het is belangrijk te kijken welk modelreglement van toepassing is. Stel hier uw vraag aan onze advocaat VvE.

Wat staat er in het reglement

Voor onze advocaat VvE is altijd van belang welk reglement van toepassing is, maar er is een aantal regels dat altijd in een reglement staat. Het reglement moet namelijk inhouden:

a. welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen;

b. een regeling omtrent een jaarlijks op te stellen exploitatierekening, lopende over het voorafgaande jaar, en de door de appartementseigenaars te storten bijdragen;

c. een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd;

e. de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.

Bel onze advocaat VvE als u vragen heeft over een VvE: 020-3980150.

Vergadering van eigenaars

De wet bepaalt het volgende: ‘Aan de vergadering van eigenaars komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.’ De vergadering van eigenaars is daarmee het belangrijkste orgaan binnen de VvE. Daar worden de belangrijke beslissingen genomen. Iedere eigenaar heeft toegang tot de vergadering en in de vergadering worden besluiten genomen met een volstrekte meerderheid ( de helft plus één), tenzij de wet, de splitsingsakte of het reglement anders bepaalt.

Het modelreglement bepaalt dat vergaderingen worden gehouden zo vaak als het bestuur, de raad van commissarissen of de voorzitter dit nodig vindt. Er zijn overigens niet veel VVE’s met een RvC.  Ook kan 10 % van de eigenaars het bestuur van de VVE vragen een vergadering te beleggen. Als het bestuur weigert om een vergadering uit te schrijven dan kunnen deze eigenaars zelf een vergadering uitschrijven. Onze advocaat VVE kan u daarbij helpen. Bel onze advocaat VvE als u vragen heeft: 020-3980150.

Besluit VvE nietig of vernietigbaar

Als advocaat VVE in Amsterdam krijgen wij veel zaken die gaan over de vernietiging of nietigheid van besluiten van de VVE. De jurisprudentie op dit gebied is uitgebreid en wij kunnen u bijstaan als advocaat om de zaak snel en goed te presenteren aan de rechter. Snel, omdat u, als u het niet eens bent met een besluit van de VVE en u wilt daar stappen tegen nemen, u binnen één maand nadat u dit besluit kende een verzoek moet indienen bij de Kantonrechter om het besluit te vernietigen. Als u een besluit van de VVE heeft dat u niet bevalt, moet u dus snel contact met ons opnemen.

Besluit VVE nietig

Allereerst is het belangrijk om onderscheid te maken tussen een nietig besluit en een vernietigbaar besluit. Op grond van artikel 2: 14 BW kunnen bepaalde besluiten nietig zijn wegens strijd met de wet of de splitsingsakte. Een nietig besluit bestaat eigenlijk niet en u hoeft ook niet op de korte termijn te letten. Wel moet u de rechter vragen om te bevestigen dat een bepaald besluit nietig is bijvoorbeeld wegens strijd met de splitsingsakte, maar daarbij staan wij u graag bij. U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

Besluit VVE vernietigbaar

Artikel 5: 130 BW bepaalt dat een besluit van de VVE vernietigd moet worden door de rechter. Zoals wij hiervoor al opmerkten, moet u binnen één maand nadat u kennis heeft genomen van het besluit, deze vernietiging vragen aan de Kantonrechter. Als u dus op de vergadering van de VVE aanwezig was waarbij het besluit werd genomen, moet u binnen één maand na de vergadering het verzoek indienen. U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

Besluit VVE vernietigbaar: gronden

Veel besluiten van de VVE worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2: 8 BW. De redelijkheid en billijkheid is een ruim begrip, zodat u meerdere argumenten naar voren kunt brengen om het besluit te vernietigen. De rechter kan toetsen of een besluit wat betreft de wijze van totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. Daarnaast kan de rechter toetsten of de VVE bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Strijd met het modelreglement levert in beginsel op grond van artikel 5: 129 lid 2 BW nietigheid van een besluit op.

Vervangende toestemming Kantonrechter

Voor bepaalde handelingen heeft u als eigenaar van een appartement medewerking of toestemming nodig van de VVE of haar leden. Indien de VVE weigert haar toestemming te geven, kunt u deze toestemming laten vervangen door een machtiging van de Kantonrechter. U moet daarvoor een verzoek indienen. Vaak wordt dit verzoek gecombineerd met een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VVE. Wij kunnen u als advocaat VVE in Amsterdam helpen bij beide verzoeken. U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

Wanneer vervangende machtiging VVE?

Artikel 121 van Boek 5 biedt u deze mogelijkheid om vervangende machtiging te vragen van de Kantonrechter. Wanneer kunt u dit verzoek nu gebruiken? Een voorbeeld is een verbouwing waarbij bepaalde gemeenschappelijke zaken moeten worden gewijzigd. Indien het onredelijk is dat bepaalde leden van de VVE hun toestemming niet geven, dan kunt u met de machtiging van de Kantonrechter alsnog de verbouwing doen. Soms wil de VVE aan gemeenschappelijk of privé zaken werkzaamheden verrichten en heeft zij toestemming nodig van een lid van de VVE die de toestemming weigert. Ook dan kan dit verzoek namens de VVE uitkomst bieden.

Vervangende machtiging: redelijkheid en billijkheid en kosten

De basis van het artikel is het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Een eigenaar of VVE kan dan zijn/haar toestemming niet weigeren zonder redelijke grond. Wat wel en niet redelijk is, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Wij kunnen als advocaat VVE recht de zaak goed voor u presenteren en met behulp van de jurisprudentie uw zaak zo sterk mogelijk aan de Kantonrechter voorleggen. De Kantonrechter kan daarbij op grond van artikel 121 lid 2 bepalen in welke verhouding de eigenaars een bijdrage moeten leveren. U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.

Vervangende machtiging: vooraf of achteraf vragen

Het verdient de voorkeur de vervangende machtiging van de Kantonrechter te vragen vóórdat u de handelingen waarvoor u geen toestemming kreeg, gaat verrichten. Het is mogelijk om in bepaalde gevallen pas toestemming achteraf te vragen als u de handelingen heeft verricht, maar dan moet er wel sprake zijn geweest van spoedeisende handelingen en bijvoorbeeld onderhoud dat geen uitstel duldt.

Hoe gaat een VvE-procedure?

Stel er is een besluit genomen door de VvE en u wilt daar tegen in gaan. Hoe gaat zo’n  procedure dan? Allereerst kan onze advocaat VvE voor u een verzoekschrift indienen, waarna de tegenpartij een verweerschrift kan indienen. Vervolgens is er een zitting, waar onze advocaat VvE nog een keer voor u uw argumenten naar voren kan brengen en uiteindelijk is er een zitting. De procedure duurt een paar maanden. Bel onze advocaat als u een procedure wilt beginnen of als u zich wilt verweren: 020-3980150.

Splitsingsakte VVE wijzigen

U kunt de splitsingsakte van de VVE wijzigen als alle leden van de VVE akkoord gaan. Dit zal niet vaak gebeuren, omdat de belangen vaak verschillend zijn. Op voordracht van het bestuur volstaat een meerderheid van 80 %, maar soms is ook dat niet haalbaar. In dat geval kan onze advocaat VVE voor u met 51 % van de VVE-leden een verzoek indienen bij de kantonrechter om de splitsingsakte te mogen wijzigen. Onze advocaat VVE heeft veel ervaring hier mee en kan u helpen met de juiste argumenten. Stel hier uw vraag.

Advocaat VVE

Paul Veerman en Toon Kool hebben samen bijna 50 jaar ervaring als advocaat VVE. Zij hebben als advocaat opgetreden in meerdere zaken over bijvoorbeeld de nietigheid en vernietiging van een besluit van de VVE of over een splitsingsakte en het reglement. U kunt ook naar onze speciale website over VvE en appartementsrecht.